+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

С какого года регистрируются договоры долевого участия

ДДУ то есть договор долевого участия в строительстве — один из самых востребованных механизмов для покупки первичного жилья. Он специфичен в силу того, что дольщик получает не саму квартиру, а право на ее получение по окончании строительства застройщиком. В обмен на это он обязуется уплатить оговоренную в договоре сумму. Так как дольщик при участии в долевом строительстве приобретает право требования объекта недвижимости, такое право может быть уступлено им на платной основе любому иному лицу в порядке цессии.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 🔷Договор долевого участия ➤ДДУ на что обратить внимание в 2019 🔷АСК - квартиры от застройщика

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах

Тот, кто на практике пытался зарегистрировать данный документ, знает, насколько это архисложно. В каких-то мелочах, безусловно, на практике застройщик при заключении договора будет от него отступать, однако в целом согласованная форма останется той же.

Если застройщику удастся зарегистрировать первый договор — дальше все будет значительно проще. Следует учитывать, что на практике, как правило, если регистрируется договор с первым дольщиком или первая партия договоров представитель застройщика регистрирует один договор и от себя и от дольщика или партию договоров от дольщика.

Представим себе, что организация заключила договор долевого участия в строительстве с неким Петровым, который является первым дольщиком. Договор существует в двух экземплярах.

Организация со своим пакетом документов должна зарегистрировать свой экземпляр, Петров со своим пакетом — свой. Однако по отдельности эти договоры вряд ли они будут носить в УФРС.

Более того, договор Петрова не будет зарегистрирован до того, как будет зарегистрирован договор организации. Ведь УФРС должна убедиться, что у застройщика есть весь тот пакет документов, при которых разрешается регистрация договора долевого участия в соответствии с законодательством.

К регистрации договора с первым дольщиком предъявляются особые требования о чем речь пойдет ниже. Поэтому на практике в регистрационную службу несется единый пакет документов, где лежат документы и дольщика, и застройщика.

Вобщем-то целесообразно так поступать и если речь будет идти о второй партии договоров. Итак, при регистрации первого договора долевого участия обе стороны дольщик и застройщик должны написать в УФРС соответствующее заявление, представить два экземпляра договоров и представить соответствующий пакет документов, сопровождающий договор долевого участия.

Текст договора Основные требования к договору долевого участия в строительстве описаны в ст. Тем не менее, в ней же указано, что Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Однако это правило распространяется только на правоотношения, возникшие со 2 декабря года часть 5 ст. Кроме того, оно не распространяется на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей Естественно, при составлении текста договора долевого участия в строительстве нужно указать предмет договора, который состоит в следующем.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и или с привлечением других лиц построить создать многоквартирный дом и или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости.

Согласно ст. При отсутствии данных условий в договоре он считается незаключенным. Особое внимание уделяется в законе двум существенным условиям договора долевого участия: цене договора и сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Цена договора долевого участия в строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство создание объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Что касается срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, то согласно ст. И практика Итак, казалось бы, все достаточно просто: необходимо убедиться, что в договоре указан его предмет, существенные условия и что он не противоречит тексту закона, а права дольщика соответственно не ущемляются весь текст закона и все его императивные нормы, которым не должен противоречить договор, естественно, не будут приводиться в данной статье и при регистрации к тексту договору долевого участия в строительстве не будет претензий.

Однако, на практике зачастую получается все не так. Один мой знакомый регистрировал договор долевого участия в регионе. В договоре было написано, что гарантийный срок составляет столько-то месяцев.

Формально, закону это соответствовало он не может быть менее 5 лет, а в переводе количества указанных месяцев в года, оказывалось, что он составляет около 6,5 лет. Скажу честно, тоже самое вполне могла бы написать и я.

Те, кто на практике работал в организациях застройщиках, знают, что вначале при строительстве заключается инвестиционный контракт с Правительством Москвы, области и пр. И, естественно, тексты отдельных договоров должны соответствовать условиям Инвестиционного контракта, ведь это основной договор.

Если в Инвестиционном контракте описаны определенные требования, которым должны соответствовать весь дом, то квартиру, отличающуюся от этого требованиям по договору долевого участия отдельному человеку продать нельзя. Иными словами, нормы, прописанные в основном Инвестиционном договоре должны корреспондировать условиям договора с отдельными соинвесторами, дольщиками и т.

Сотрудница регистрационной службы объяснила, что инвестиционный контракт заключается на основе законодательства об инвестиционной деятельности, а договор долевого участия в строительстве на основе законодательства о долевом участии в строительстве, поэтому фраза некорректная.

Скажу честно, спорить я не стала, решив, что лучше и проще исправить. Возможно, что она была права, и я просто не поняла ее аргументацию. Есть много условий договора, которые автору данной статьи непонятно как на практике с точки зрения права прописать правильно вообще.

Скажу честно, многие формулировки, которые кажутся мне не совсем правильными, при регистрации в УФРС проходят. Возможно, так должно и быть, потому что задача регистрационной службы не только указать на ошибки, но и объяснить, как их исправить.

А это сделать достаточно проблематично. Приведем конкретный пример. Пример 4 Как мы уже писали выше, существенным условием договора долевого участия является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

При этом общеизвестно правило, что если срок привязан к событию, которое может не наступить условие о сроке считается несогласованным, а следовательно договор, если соответствующий срок является его существенным условием, незаключенным. На практике срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства привязывается в тексте договора к вводу здания в эксплуатацию.

С одной стороны логично, ведь согласно общему правилу, до ввода здания в эксплуатацию квартира в собственность дольщику передаваться не должна. С другой стороны — ввод в эксплуатацию — событие, в отношении которого неизвестно, наступит оно или нет.

Так, например, здание могут не достроить вообще потому что не хватило на это средств. То, что такое произошло с некоторыми домами в кризис общеизвестно.

Здание могут достроить, но окажется, что его ввод в эксплуатацию настолько гиперпроблематичен, что можно считать, что практически невозможен. Представим, например, здание, которое строилось без авторского надзора. Ситуация вполне реальная, с которой автор данной статьи тоже сталкивался на практике: проектировщики в силу того, что здание строилось без применения высоких технологий, которые предусматривались ими в проекте изначально, сняли с себя ответственность и от надзора отказались, а с другой организацией застройщик заключить договор не подумал.

Таким образом — ввод в эксплуатацию действительно событие, относительно которого неизвестно наступит оно или нет и формально привязывая к нему срок передачи дольщику квартиры мы делаем это условие несогласованным, а договор незаключенным. С другой стороны — какой выход?

Указать точный срок передачи, предполагая, сколько максимально может занять срок ввода в эксплуатацию? А если ошибешься в расчетах и вроде бы как получится, что ты должен передать дольщику квартиру, которую по хорошему до ввода в эксплуатацию передать не можешь?

И если УФРС такой договор зарегистрировала, получится ли у одной из сторон в суде признать его незаключенным? Ну и последнее, на что хотелось бы обратить внимание, закрывая вопрос о тексте самого договора — это, что если есть возможность не привязывать какой-то срок к событию, которое может не наступить, лучше это сделать.

УФРС не указала, что такая формулировка является ошибочной. Тем не менее, сроки и порядок уплаты цены договора долевого участия являются его существенными условиями.

Повторюсь, что срок, который привязан к событию, которое формально может не наступить, считается несогласованным, а следовательно договор незаключенным. А значит, в суде можно попытаться его оспорить.

Для того, чтобы понять, какой пакет документов необходим для регистрации договора долевого участия в строительстве необходимо обратиться уже к другому закону — Федеральному закону от Формальные требования к документам, сопутствующим договору долевого участия изложены в ст.

Что она формально гласит? Итак, согласно ей, на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с этим законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора застройщика, участника долевого строительства.

На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются:.

Для того, чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия у вас обязательно должны быть следующие три документа:. Как правило, поручительство в качестве способа исполнения обязательств никто не выбирает, поэтому его на регистрацию в УФРС никто не носит.

Создание проектной декларации и плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений об этих документах более подробно речь пойдет чуть ниже — дело рук самого застройщика или частных организаций, которые он может для этого привлечь.

Поэтому если юрист пришел в организацию и обнаружил, что этих документов для регистрации договора долевого участия нет — положение исправимо. А вот если нет действующего разрешения на строительство и продлить его в силу тех или иных причин практически невозможно например, закончилось действие инвестиционного контракта, а дом еще не достроен — зарегистрировать договор долевого участия вы не сможете.

Теперь поговорим подробнее о проектной декларации и плане создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Проектная декларация должна содержать те сведения, которые указаны в ст. Перед тем, как вести этот документ в УФРС юристу лучше убедиться, что они действительно там есть. Еще лучше, если эти данные будут изложены в той последовательности, в которой они указаны в законе. Многие договоры долевого участия не регистрируются в УФРС именно потому что в проектной декларации не отражены соответствующие сведения.

Проектная декларация должна быть опубликована и, как правило, размещается на каком-то сайте. Поэтому УФРС требует предоставить оригинал справки информационного письма с подтверждением размещения проектной декларации на сайте.

Так, например, если вы застройщик и проектную декларацию определенного дома размещали на сайте агентства недвижимости, которое будет продавать квартиры в этом доме — информационное письмо должно быть из этого агентства.

Где брать план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений в законе не указано.

Не указан там и орган, уполномоченный на создание этого документа. На практике делается следующим образом. И проектировщики делают общий общий план создаваемого объекта визуально это выглядит как достаточно большая брошюра , куда входит схема расположения объекта в соответствующем городе с местом размещения объекта, планы помещений и подземных автостоянок если последние есть , экспликации помещений и подземных автостоянок если последние есть.

В УФРС данный документ необходимо будет подать в двух экземплярах. И план квартир, и общий план здания, и договоры лучше делать одновременно, потому что потом можно столкнуться на практике с большими проблемами:. Одна организация-застройщик много лет строила дом. Часть квартир она продала по договорам соинвестирования, часть по вексельным схемам.

Причем это все было сделано в разные года. Тем более, что касалось вексельников, это казалось относительно просто — ведь с точки зрения закона они вроде бы и квартир не покупали. Юрист компании проделал колоссальную работу собрал все договоры воедино и соинвестирования, и предварительные договоры тех покупателей, которые приобрели квартиры по вексельным схемам и, сделав рыбу договора долевого участия, все данные перенес туда.

И автор данной статьи поехал к проектировщикам просить сделать их тот документ, который в законе называется планом создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений с образцом данного документа, сделанным для регистрации договоров долевого участия в другой компании.

Вобщем-то проектировщики оказались гораздо более сообразительными, чем я. Они долго рассматривали весь массив договоров с отдельными планами квартир, прикрепленными к ним, а потом сделали вывод, что та информация, которая есть в договорах между собой не стыкуется. Ситуация оказалась проста.

Регистрация ДДУ в Росреестре: сроки, госпошлина, документы

Препятствует ли государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве введение жилого дома в эксплуатацию до подачи заявления о регистрации участниками долевого строительства? В то же время, не всё так однозначно в данном вопросе. В судебной практике есть и другие, прямо противоположные решения. В указанном споре суд мотивировал своё решение тем, что спорный договор подписан за несколько дней до ввода объекта в эксплуатацию.

Особенности осуществления государственной регистрации долевого участия в строительстве. В Кемеровской области квартиры в новых домах весьма популярны, поэтому договор долевого участия в строительстве является актуальным, как один из способов приобретения жилья. Такая форма приобретения недвижимости приобрела чрезвычайную популярность, поскольку не только предоставила покупателям возможность поэтапного вложения денежных средств в строительство, но и значительно сократила их материальные затраты.

Одним из важных требований закона стала необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Регистрация договоров участия в долевом строительстве является обременением прав застройщика на земельный участок, на котором ведется строительства правами граждан и организаций, вкладывающих деньги в такое строительство. Прежде всего, Вам следует выяснить, когда застройщиком получено разрешение на строительство — от этого зависит многое, в частности, подлежит ли заключаемый между Вами и застройщиком договор государственной регистрации. Законом установлено, что если разрешение на строительство застройщиком получено после 01 апреля года, договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации. Далее, у застройщика нужно достоверно узнать, на каком основании за ним закреплен земельный участок, ознакомиться с правоустанавливающими документами например, договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности , узнать кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство.

Регистрация договора долевого участия

Перезвоните мне. Задайте вопрос. В последнее время законодательство о долевом строительстве претерпевает серьезные изменения, связанные с курсом на отказ от прямого привлечения средств граждан в пользу проектного банковского финансирования. Проводимая реформа долевого строительства предполагает последовательный переход к модели привлечения денежных средств по договорам участия в долевом строительстве далее также — ДДУ с использованием счетов эскроу. В частности, Федеральными законами от Нормами данного закона предусмотрен ускоренный переход на применение эскроу-счетов для проектов, которые ранее могли быть реализованы по старым правилам. В частности, согласно п. Исключением будут являться только объекты, соответствующие утвержденным Правительством РФ критериям.

Недостатки договора долевого участия в строительстве

По вступившему в силу с 1 апреля г. Федеральному закону? Таким образом, если застройщик получил разрешение на строительство дома и заключил договор с дольщиком после этой даты, документ договор участия в долевом строительстве обретает законную силу только после проведения данной процедуры, основная цель которой - обеспечить соблюдение прав и интересов участников долевого строительства. Действие Федерального закона?

Отзывов о юристах за 24 часа.

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением. Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от Сторонами таких правоотношений являются, с одной стороны, участник долевого строительства, а с другой стороны, застройщик. Действие Закона N ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и или индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству созданию объектов недвижимости в том числе многоквартирных домов и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Как застройщику принимать оплату по соглашениям о переуступке после 1 июля 2019 года

Министерство экономического развития Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи. Уважаемые заявители! Согласно пункту 3 статьи 4 Закона от

Основные положения Что такое ДДУ? Какие гарантии дает ДДУ? Регистрация и страхование Кто должен страховать ДДУ? Где регистрируют ДДУ? Как зарегистрировать ДДУ?

Договор долевого участия: как он защищает права покупателя новостройки

И происходит она в том случае, если договор с продавцом новостройки, то есть застройщиком, заключается в полном соответствии с законодательством, то есть по закону о долевом строительстве. Так сложилось, что часть новостроек у нас продается по закону, а часть по так называемым серым схемам, то есть в обход существующего законодательства. Сегодня мы поговорим о том, как будут защищены права дольщика, если он заключает договор именно с застройщиком, который все делает по закону, в том числе регистрирует этот самый договор долевого участия. Зачем эта госрегистрация нужна и какие гарантии она дает дольщику? Зачастую земля предоставлялась недобросовестным застройщиком, которые срывали сроки сдачи домов в эксплуатацию, либо, заключив двойные договора продажи и собрав денежные средства с граждан, вовсе не приступали к строительству. Поэтому возникла необходимость в законодательстве, направленном на повышение государственной гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.

Каждый договор участия в долевом строительстве должен содержать С 1 ноября года действует новый порядок уплаты, при котором Для юридических лиц плата за регистрацию договора ( рублей).

С 1 июля начал действовать запрет на прямую продажу жилья в строящихся домах — таких, которые не приняты госкомиссией. Отныне застройщик сможет продавать жильё по двум схемам: банковского сопровождения или использования счетов эскроу. Еще через год, с 1 июля года, последние станут обязательными при проведении таких сделок.

Регистрация договора долевого участия

Активировать демодоступ. Если договор долевого участия в строительстве ДДУ зарегистрирован в Росреестре, значит ли это, что договор полностью проверен Росреестром и соответствует ФЗ? Как узнать зарегистрирован ли договор ДДУ в Росрееестре?

Договор долевого участия в строительстве

В России на сегодняшний день долевое строительство получило большое распространение, поскольку оно имеет несколько важных преимуществ и для застройщика, и для будущего владельца недвижимости. Только за первые три квартала года по официальным данным в РФ было зарегистрировано почти тысяч договоров участия в долевом строительстве ДДУ. Но вместе с этим нередко мошенники используют такую схему для обмана людей, поэтому очень важно выбрать надежного застройщика и заключить ДДУ по всем правилам. Долевое участие предполагает, что застройщик будет выполнять все строительные работы на деньги участников долевого строительства, то есть дольщиков.

С 1 июля года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Как мы сообщали ранее, с 1 июля года все российские застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты. Государственная регистрация договоров долевого участия на вновь возводимые объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых государственными регистраторами Управления Росреестра по Республике Татарстан. При этом, как отметила начальник отдела государственной регистрации недвижимости юридических лиц и договоров долевого участия Лилия Бурганова , перечень документов, необходимый для проведения государственной регистрации договоров долевого участия с применением счетов эскроу, не поменялся. В соответствии с п.

В современных условиях рынка недвижимости популярны сделки с застройщиками. Приобретение жилья при помощи такого способа предполагает учесть некоторые особенности в процедуре оформления. Спецификой является обязательная регистрация ДДУ в Росреестре. Необходимо знать, какие документы подавать в ГосРеестр, куда обращаться и в каком порядке. После заключения сделки крайне важна проверка дду в Росреестре, проведена ли государственная регистрация ДДУ договора долевого участия. Только так сделка будет признана легитимной, а все риски обмана со стороны застройщика юридически будут сведены к минимуму. Необходимо запомнить, что подписи сторон и печать застройщика на договоре еще не являются доказательством полного заключения сделки.

Сервис проверки недвижимости, не является государственным сайтом РФ. Кадастровая стоимость. Регистрация ДДУ в Росреестре: сроки, госпошлина, документы. Как зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре.

Комментарии 12
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Аггей

    USSRНу а если жестоким методом? Роспродать эаробляху по запчастям и купить себе что-то у нас?